Crédit immobilier taux 0% : définition, conditions, plafonds. Tout sur le PTZ.
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Le guide immobilier
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I - Le
crédit à taux zéro :
Le crédit à taux zéro, tel que défini par la loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l'ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un crédit bancaire dit « crédit principal », le crédit à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques. Une très large publicité a été faite autour du crédit à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif : pouvoir profiter d'un crédit sans aucuns frais financiers, et bénéficier, sous certaines conditions, d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 18 ans. Cependant, les conditions d'attribution du crédit
à taux zéro ont été fixées de manière
stricte, afin de bénéficier
avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes. II - Qui peut bénéficier du crédit à taux zéro ? Vous devez respecter des conditions de ressources fixées par la loi pour bénéficier de ce crédit. Depuis le 16 octobre 2003, le montant des ressources à prendre en compte est la somme des revenus imposables de chaque personne vivant dans le logement, au titre de l'année N-1. Le calcul du montant de ressources disponibles est établi à partir des revenus déclarés par le demandeur (en mars, chaque année), lequel s'engage à fournir ensuite un duplicata de son avis d'imposition dès qu'il l'aura reçu (au plus tard le 31 décembre de l'année N). Toutefois, pour les demandes de crédit effectuées entre le 1er janvier et le 31 mars, le revenu de référence reste celui de l'année N-2. En effet, jusqu'au 31 mars, date de la déclaration de revenus, il n'est pas possible de déterminer les revenus de l'année N-1 : - pour une demande de prêt effectuée en février 2007, les revenus à prendre en considération sont ceux de l'année 2005 et déclarés en mars 2006 ; - pour une demande de prêt effectuée en septembre 2007, les revenus à prendre en compte sont ceux de l'année 2006, déclarés en mars 2007. Le niveau de ces revenus est plafonné en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la situation géographique du logement. Important : il faut prendre le montant du « revenu net imposable » (aussi appellé « revenu fiscal de référence ») sur l'avis d'imposition afin de le comparer avec les plafonds du tableau ci-dessous :
- Une personne célibataire ne peut excéder 31 250 € de revenu imposable si elle habite dans la zone A et 23 688 € si elle vit en zone B ou C. - Un foyer de trois personnes devra avoir au maximum un revenu imposable de 50 000 € en zone A et de 36 538 € en zone B ou C. Si cette première condition de ressources est remplie, le financement peut être envisagé. Important : une seule demande par ménage et par logement peut être faite. La règle veut que le logement financé avec un crédit à taux zéro soit votre résidence principale ; ainsi le crédit ne peut pas être accordé pour une résidence secondaire. Vous devrez occuper le logement ainsi financé durant toute la durée du crédit. Important : pour avoir droit au crédit à taux zéro, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si l'emprunteur déménage pour raison de mobilité professionnelle et vend le logement précédemment acquis avec un crédit à taux zéro, il peut demander ? pour financer un nouveau bien ? un nouveau crédit à taux zéro, ou bien le transfert de son crédit à taux zéro initial. a) L'achat d'un logement neuf :
Votre logement devra être neuf et n'avoir jamais été occupé. Vous pourrez également financer l'achat d'un terrain et la construction d'une maison avec annexes et garage, l'aménagement de locaux destinés à devenir un logement. b) L'achat d'un logement ancien :
Le financement d'un logement ancien est possible, mais le montant octroyé subit une légère décote par rapport aux montants accordés pour les logements neufs (- 10 % pour la zone A, - 20 % pour la zone B, - 25 % pour la zone C). Le crédit à taux zéro est également utilisable pour le financement de la transformation d'un local professionnel en habitation. Important : le logement ancien doit respecter des normes minimales de surface et d'habitabilité. Ainsi, la surface totale du logement doit être supérieure à 14 m² et celui-ci doit comporter une pièce principale d'au moins 7 m² et une pièce de service (WC ou salle d'eau). De même, un logement de moins de 20 ans sera automatiquement considéré comme « habitable ». Pour les logements de plus de 20 ans, un expert devra confirmer le respect des normes, et pourra obliger l'acquéreur à effectuer des travaux de mise à niveau pour autoriser l'obtention du crédit. III - Comment sera calculé le montant de votre crédit ?
Le crédit à taux zéro ne peut en aucun cas être l'emprunt principal ou unique, et doit permettre de diminuer le montant des autres crédits immobiliers et le coût de l'opération. Important : l'obtention du crédit à taux
zéro n'est pas compatible avec
d'autres aides telles que celles de l'Agence Nationale pour l'Amélioration
de l'Habitat (ANAH). Le montant du crédit est au maximum égal à 20 %* du prix de votre acquisition et ne dépassera pas 50 % de l'ensemble de vos emprunts pour ce logement exclusivement. * Ce taux est égal à 30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches
urbaines (décret du 26/12/2000).
Des plafonds pour le prix du logement ont été fixés en fonction du lieu d'habitation et du nombre de personnes dans le ménage. Le tableau ci-dessous vous indique le montant maximal du crédit à taux zéro que vous pourrez obtenir si vous achetez dans le neuf.
Ci-dessous, le même tableau pour une acquisition dans l'ancien :
En résumé, le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix et de l'anciennetés de votre logement et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement. Rappelez-vous que le crédit à taux zéro ne peut pas être l'unique source de financement de votre projet, ni même la principale. Cas particulier : vous noterez que depuis le 1er janvier 1996, la ville de Paris double le montant du crédit à taux zéro en donnant la possibilité de profiter d'un crédit complémentaire également au taux zéro. Il est réservé aux parisiens qui habitent depuis au moins trois ans dans la capitale. IV - Le
remboursement du crédit :
Le remboursement du crédit est individualisé et modifiable selon vos besoins. L'échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction :
Plus vos ressources seront modestes et plus ce crédit sera remboursé tardivement.
Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du crédit. Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans. V - Comment monter votre demande de crédit ? 1 - Garantie et assurance :
L'établissement de crédit peut exiger de vous les primes d'assurance « décès-invalidité » et « incapacité de travail ». En règle générale, les conditions d'assurance sont les mêmes que pour le crédit principal. L'établissement accordant le crédit à taux zéro n'est pas nécessairement le même que celui qui accorde le crédit principal. Aucuns frais de dossier ne doivent être perçus par le Ministère du Logement pour un crédit à taux zéro. 2 - Dernières démarches :
Si toutes les conditions données ci-dessus sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de crédit. Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents, notamment une fiche de renseignements vous concernant ainsi que votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l'honneur concernant l'exactitude des renseignements fournis. Pour monter votre plan de financement, vous pouvez également faire appel à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (http://www.anil.org). |
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